Mercado de tierras rurales agropecuarias en Colombia

Es el conjunto de transacciones o acuerdos libres de coerción, mediante las cuales se realiza el intercambio parcial o total sobre alguno o algunos de los componentes del derecho de propiedad (uso, goce y disposición) de predios que no han sido objeto de exclusiones legales. (Art. 5, Resolución 128 de 2017 MADR).

• De acuerdo con los estudios el 47 % del territorio continental e insular, equivalente a 53.713.785 millones de hectáreas, puede ser negociado en el mercado de tierras rurales en Colombia.

• El Monitoreo del mercado de tierras permite diseñar lineamientos de política que contribuyan al ordenamiento productivo y social de la propiedad rural.

 

Algunos aspectos sobre el mercado de tierras rurales agropecuarias en Colombia

 

- El papel de la UPRA frente al mercado de tierras (infografia)

- Áreas para el mercado de tierras rurales agropecuarias (incluidas, condicionadas y excluidas) (mapa V10 II)

 

La UPRA ha identificado las zonas del país donde es posible que exista un mercado de tierras rurales agropecuarias. El 47 % del territorio continental e insular, equivalente a 53.7 millones de hectáreas, puede ser negociado en el mercado de tierras rurales agropecuarias; de estas, 36.7 millones de hectáreas no presenta limitación en la negociación, mientras que 17.0 millones de hectáreas se pueden negociar de manera condicionada. En las siguientes zonas del país se ha establecido que no puede llevarse a cabo un mercado de tierras rurales:

- El sistema de parques nacionales naturales.
- Algunas zonas incluidas en el Registro Único Nacional de Áreas Protegidas (RUNAP).
- Grupos étnicos y territorios colectivos.
- Áreas arqueológicas.
- Reservas forestales de Ley 2 de 1959 categoría A.
- Páramos. 

 

Publicaciones UPRA

 

La UPRA consolidó dos estudios con el ánimo de avanzar en la resolución de las anteriores problemáticas y generar una serie de recomendaciones que permitan diseñar lineamientos de política, que contribuyan a regularizar y mejorar el ordenamiento de la propiedad y la gestión del territorio.

En primer lugar, se desarrolló el «Análisis de las prácticas actuales y funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en Colombia», el cual permitió identificar las principales prácticas en el mercado formal y realizar un inventario de las prácticas más comunes relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas. Los análisis realizados a partir de información estadística de la Superintendencia de Notariado y Registro y el Rupta (Registro Único de Predios y Territorios Abandonados) mostraron que la principal práctica en el mercado formal de tierras rurales es la compraventa, mientras que las permutas, remates y sucesiones son los actos menos comunes para lograr el acceso a la propiedad. Igualmente, se identificaron los departamentos que mostraron una mayor dinámica y aquellos donde, por el contrario, es muy baja.

Por otra parte, en un trabajo conjunto entre el Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional (IEU UN) y la UPRA, se adelantó el estudio «Mercado de tierras rurales productivas en Colombia: caracterización, marco conceptual, jurídico e institucional», documento con una aproximación conceptual a los componentes del mercado de tierras y a sus dinámicas a nivel nacional; adicionalmente, presentó una propuesta de marco jurídico y un panorama institucional que inciden en el funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en Colombia.

Asimismo, la UPRA, en 2017 inicia la compilación de algunos de sus principales resultados en un «atlas de mercado de tierras», con el fin de brindar al país la primera obra de su género en la que se presenta información del mercado de tierras para conocer su funcionamiento, su relación con el sistema territorial agropecuario y brindar insumos para la orientación de políticas públicas intra y extra sectoriales, en diferentes ámbitos geográficos. 

 

Línea base de precios comerciales de la tierra rural agropecuaria

 

La UPRA ha podido establecer mecanismos estratégicos que han permitido la determinación de una línea base de precios comerciales de la tierra rural a escala 1:100.000 en algunas zonas del país. Con esta labor se busca: 

- Establecer precios comerciales de referencia por región.
- Monitorear y proyectar las tendencias del mercado de tierras.
- Orientar la regularización del mercado de tierras rurales productivas.
- Orientar la formulación de las políticas públicas a escala nacional y regional.
- Facilitar la toma de decisiones a los productores e inversionistas.
- Contribuir con el uso eficiente del suelo. 
- Apoyar la adecuación de tierras. 
- Contribuir a la planificación del ordenamiento productivo y social de la propiedad de las tierras rurales agropecuarias del país.

Se han definido los rangos de precios de la tierra rural para 12.1 millones de hectáreas, equivalentes al 22,5 % del área incluida y condicionada en el mercado de tierras, ubicadas en 227 municipios de 12 departamentos.

Departamentos Área con precios de las tierra rural (ha)
Antioquia 296.939
Atlántico 246.646
Bolívar 217.064
Boyacá 70.068
Cesar 1.647.364
Córdoba 218.850
Cundinamarca 87.227
Huila 1.161.939
Meta 5.934.561
Nariño 266.816
Quindío 123.341
Tolima 1.853.755
Total 12.124.570

 

La elaboración de estos mapas de precios ha sido posible gracias a la información económica suministrada por entidades como:

 

Mapas de precios de la tierra rural agropecuaria

Departamento

Cobertura

Vigencia

Observaciones

Antioquía

Amaga, Andes, Belmira, Concepción, Don Matías, Entrerríos, Fredonia, Jardín, Jericó, Pueblorrico, San Pedro, San Vicente, Santa Bárbara, Támesis, Tarso y Venecia.

2016 y 2017

 

Atlántico

Baranoa, Barranquilla, Campo de la cruz, Candelaria, Galapa, Juan de Acosta, Luruaco, Malambo, Manatí, Palmar de Varela, Piojó, Polonuevo, Ponedera, Puerto Colombia, Repelón, Sabanagrande, Sabanalarga, Santa lucía, Santo Tomás, Soledad, Suan, Tubará y Usiacurí.

2018

Incluye todos los municipios del departamento.

Bolívar

Arjona, Calamar, Mahates, María La Baja, San Estanislao, Santa Rosa, Soplaviento, Turbana y Villanueva.

2017

 

Boyacá

Chinavita, Garagoa, La Capilla, Pachavita, Tenza, Tibaná y Úmbita.

2015

 

Cesar

Aguachica, Agustín Codazzi, Astrea, Becerril, Bosconia, Chimichagua, Chiriguaná, Curumaní, El copey, El paso, Gamarra, González, La Gloria, La jagua de Ibirico, La paz, Manaure balcón del Cesar, Pailitas, Pelaya, Pueblo bello, Río de oro, San Alberto, San Diego, San Martín, Tamalameque y Valledupar.

2016, 2017 y 2018

Incluye todos los municipios del departamento.

Córdoba

Cereté, Chima, Ciénaga de Oro, Cotorra y Sahagún.

2015

 

Cundinamarca

Chocontá, Cota, Suesca, Tabio, Tenjo y Villapinzón.

2016

 

Huila

Acevedo, Agrado, Aipe, Algeciras, Altamira, Baraya, Campoalegre, Colombia, Elías, Garzón, Gigante, Guadalupe, Hobo, Íquira, Isnos, La argentina, La plata, Nátaga, Neiva, Oporapa, Paicol, Palermo, Palestina, Pital, Pitalito, Rivera, Saladoblanco, San Agustín, Santa María, Suaza, Tarqui, Tello, Teruel, Tesalia, Timaná, Villavieja y Yaguará.

2018

Incluye todos los municipios del departamento.

Meta

Acacías, Barranca de Upía, Cabuyaro, Castilla la nueva, Cubarral, Cumaral, El calvario, El castillo, El dorado, Fuente de oro, Granada, Guamal, La macarena, Lejanías, Mapiripán, Mesetas, Puerto concordia, Puerto Gaitán, Puerto Lleras, Puerto López, Puerto rico, Restrepo, San Carlos de Guaroa, San Juan de Arama, San Juanito, San martín, Uribe, Villavicencio y Vistahermosa.

2017

Incluye todos los municipios del departamento.

Nariño

Contadero, Córdoba, Funes, Iles, Imues, Ipiales, Ospina, Potosí, Puerres, Sapuyes, Tangua y Túquerres.

2017

 

Quindío

Armenia, Buenavista, Calarcá, Circasia, Córdoba, Filandia, Génova, La Tebaida, Montenegro, Pijao, Quimbaya y Salento.

2018

Incluye todos los municipios del departamento.

Tolima

Alpujarra, Alvarado, Ambalema, Anzoátegui, Armero (guayabal), Ataco, Cajamarca, Casabianca, Chaparral, Coello, Coyaima, Cunday, Dolores, Espinal, Falan, Flandes, Fresno, Guamo, Herveo, Honda, Ibagué, Icononzo, Lérida, Líbano, Mariquita, Murillo, Natagaima, Ortega, Palocabildo, Piedras, Planadas, Prado, Purificación, Rioblanco, Roncesvalles, Rovira, Saldaña, San Antonio, San Luis, Santa Isabel, Suarez, Valle de San Juan, Venadillo, Villahermosa y Villarrica.

2017

Se excluyen los municipios de Melgar y Carmen de Apicalá.

Nacional

Antioquía, Atlántico, Bolívar, Boyacá, Cesar, Córdoba, Cundinamarca, Huila, Meta, Nariño, Quindío y Tolima.

2015 a 2018

Integra los ejercicios realizados para todos los departamentos.

 

Monitoreo de la dinámica y comportamiento del mercado de tierras rurales

 

Aproximación a partir de las transacciones inmobiliarias registradas

 

En los últimos años la Dirección de Ordenamiento Social de la Propiedad Rural y el Mercado de Tierras de la UPRA ha venido trabajando en el análisis del comportamiento de las transacciones inmobiliarias y actos registrales que permiten entender las dinámicas del mercado de tierras rural en Colombia. El primer estudio elaborado por la UPRA comprende el análisis de algunos actos registrales como compraventas, hipotecas, embargos, remates y permutas inscritos en las diferentes Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos – ORIP en Colombia durante el periodo comprendido entre los años 2011 y 2014. Los actos registrados analizados constituyen una fuente idónea de observación del comportamiento del mercado de tierras formal, aunque en este primer estudio no fue posible acceder a información desagregada, pero si dan cuenta de algunas tendencias regionales y departamentales. Sin embargo, como resultado de los esfuerzos interinstitucionales entre la UPRA y la Superintendencia de Notariado y Registro - SNR, hoy se cuenta con información registral desagregada para el periodo comprendido entre los años 2015 y 2019, que permitirá desarrollar análisis más detallados del comportamiento de las transacciones inmobiliarias y actos registrales en Colombia. 

 

Análisis espacial de transacciones registradas entre 2011 y 2014
Dinámica del mercado formal 2011 (mapa)
Dinámica del mercado formal 2012 (mapa)
Dinámica del mercado formal 2013 (mapa)
Dinámica del mercado formal 2014 (mapa)
Dinámicas del mercado formal 2011 a 2014

 

Dinámica del mercado de tierras 2011-2014 (infografía departamental)

En cuanto a la información registral desagregada pare el periodo comprendido entre los años 2015 y 2019 se tiene una cobertura de información en 685 municipios de Colombia (61% del total nacional) distribuidos en 29 departamentos; en los departamentos donde no hay información son Amazona, Arauca y Vaupés. En la actualidad el país cuenta con 193 ORIP distribuida en todo el territorio nacional, los departamentos que con mayor cobertura de ORIP respecto al total nacional son: Antioquia con 16,58%, Cundinamarca con el 8,29%, Boyacá y Santander con 7,25%, Tolima con 6,22% y Caldas con 5,18; estos 6 departamentos poseen más de la mitad de todas las ORIP.

Distribución espacial y cobertura de las ORIP

Observatorio de Tierras Rurales ANT 

Infografías y artículos 

Avanzando en el monitoreo del funcionamiento del mercado de tierras, se han venido elaborando infografías departamentales, que sintetizan los principales resultados de los análisis del comportamiento que ha tenido el mercado de tierras entre 2011 y 2014. Dichos análisis se realizaron a partir de información disponible suministrada por la Superintendencia de Notariado y Registro, Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Catastros descentralizados, y otros productos UPRA.

Dinámica del mercado de tierras Boyacá 2011-2014 (infografía)

- Arrendamiento de tierras: una práctica de importancia creciente para la actividad agropecuaria, que amerita mayor reconocimiento y más formalización (artículo)

-Análisis del mercado de tierras con técnicas complejas (artículo)

-El arrendamiento de tierras en Colombia: prácticas y marco teórico e histórico (presentación)