Mercado de Tierras

 

De acuerdo a las funciones dadas a la Dirección de Ordenamiento Social de la Propiedad por el Decreto de creación de la UPRA, la dirección debe dirigir y coordinar los estudios para el establecimiento de la línea base del mercado de tierras; procesar información sobre el comportamiento del mismo y realizar el monitoreo a los procesos de mercado de los predios rurales.

En aras de atender estas funciones, la Dirección de OSP identificó como las principales problemáticas asociadas al mercado de tierras rurales las siguientes:

  • La información disponible para el análisis del funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas de Colombia se encuentra dispersa, agregada (bajo nivel de detalle), parcialmente desactualizada e incompleta.
  • Actualmente no se cuenta con el levantamiento de requerimientos para integrar la información relacionada con el mercado de tierras rurales productivas.
  • Ausencia de análisis frente a la información existente sobre el mercado de tierras rurales.
  • En el nivel nacional la información referente al mercado de tierras rurales es abordada por diferentes niveles e instancias, sin la concepción de la necesidad latente de manejarla integralmente.

Con el ánimo de avanzar en la resolución de las anteriores problemáticas durante el año 2013 el grupo de trabajo de mercado de tierras adelantó dos productos:

 
Análisis de las prácticas actuales y funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en Colombia
 

En Colombia los estudios sobre el mercado de tierras rurales han sido muy pocos y no han dado cuenta del funcionamiento del mismo, y dado el nivel de agregación de la información disponible, sustrajo del análisis los reportes relacionados con las oficinas de registro de instrumentos públicos ubicados en las capitales, suponiendo que correspondían en mayor porcentaje a transacciones urbanas. De igual forma no existen observatorios que permitan la identificación de elementos que determinen dicho funcionamiento. Este documento es un primer acercamiento que permite identificar las principales prácticas en el mercado formal y realizar un inventario de los posibles costos que deben ser sufragados para llevar a cabo las transacciones.

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En términos de los costos de transacción, el trabajo los clasificó en costos previos, costos notariales, costos registrales y otros costos. A partir de esta propuesta se realizó un ejercicio que permitió la estimación del porcentaje de estos costos en función del precio de transacción.

Por otro lado los análisis realizados a partir de información estadística de la Superintendencia de Notariado y Registro y el RUPTA- Registro Único de Predios y Territorios Abandonados-, mostraron que la principal práctica en el mercado formal de tierras rurales es la compraventa, mientras que las permutas, remates y sucesiones son los actos menos comunes para lograr el acceso a la propiedad. Igualmente se identificaron los departamentos que mostraron una mayor dinámica y aquellos donde por el contrario es muy baja.

Análisis espacial de transacciones registradas en los semestres I y II 2012 y I del 2013
Mercado de Tierras Rurales Productivas en Colombia: caracterización, marco conceptual, jurídico e institucional
 

Durante el año 2013, con el trabajo conjunto entre el Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional –IEU UN- y la UPRA, se adelantó este estudio que tuvo por objeto avanzar en el establecimiento de las bases conceptuales y en la caracterización del mercado de tierras rurales (MTR) en Colombia, con el fin de formular los lineamientos de política, la regularización del MTR y contribuir al ordenamiento de la propiedad y gestión del territorio.

El trabajo estuvo dividido en dos partes, la primera es el documento de caracterización del mercado de tierras rurales productivas en Colombia y la segunda es el trabajo de campo, socialización y validaciones regionales en los departamentos de Tolima y Cauca.

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El documento de caracterización cuenta con siete capítulos: elementos conceptuales, oferta y demanda en el MT, precio en el MT, marco jurídico del MT, institucionalidad del MT y los factores conexos. Cada una de ellas tuvo escenarios de validación con expertos nacionales e internacionales sobre los temas.

A lo largo de los siete capítulos y los anexos del documento, se desarrolla el marco conceptual, jurídico e institucional y se identifican los componentes y aspectos determinantes del mercado de tierras rurales productivas en Colombia. Se propone una definición del mercado de tierras. Se examinan los costos de transacción, relacionados con el funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en Colombia y se analizan  otros factores determinantes en el mercado de tierras. Se hicieron consideraciones sobre los conflictos que se presentan con el uso del suelo, y lo que ello implica para el mercado de tierras. Todo con el fin de hacer recomendaciones en el diseño de lineamientos  de política, con el fin de regularizar y contribuir al ordenamiento de la propiedad y la gestión del territorio.

Es importante destacar los siguientes elementos conceptuales:

Concepto de Mercado de Tierras: "Existe un mercado de tierras cuando sobre las áreas disponibles es factible llevar a cabo, de manera libre y autónoma, procesos de compra y venta, respetando los límites normativos relacionados con la equidad y la eficiencia". Los elementos constitutivos del mercado de tierras son la oferta, la demanda y los precios

¿Qué es la regularización del mercado de tierras?
Es un conjunto de intervenciones estatales tendientes, entre otros, a facilitar a los sujetos de reforma agraria el acceso y retención de tierra, optimizar las densidades rurales y el uso eficiente del suelo, desincentivar la estructura bimodal (latifundio-minifundio) en la tenencia de la tierra.

La regularización se realiza mediante el fortalecimiento del marco jurídico existente, la definición del alcance de los derechos de propiedad, el uso, y el aprovechamiento de la tierra. Cómo consecuencia se mejorará la seguridad jurídica y se reducirán significativamente los costos de transacción.

Para dar continuidad a la temática de mercado de tierras desarrollada en 2013, en el presente año se están adelantando dos trabajos, el primero es un documento que contenga el diseño conceptual del Observatorio de Tierras Rurales de la UPRA y el segundo es la metodología para la caracterización del mercado de tierras rurales productivas.

Mercado de tierras rurales productivas - marco jurídico e institucionalidad.
Espacialización indicador de factores conexos - IFC, 2014